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Das Lexikon der Immobilien-Fachbegriffe |
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Beendigung eines
Mietverhältnisses Mietverhältnisse werden entweder durch Zeitablauf, Kündigung oder Mietaufhebungsvertrag beendigt. • Zeitablauf Beim Wohnungsmietvertrag besteht seit 1.9.2001 keine Möglichkeit mehr, einen sog. „einfachen Zeitmietvertrag“ zu vereinbaren. Er sah vor, dass dem Mieter das Recht auf Fortsetzung zustand, wenn der Vermieter kein berechtigtes Interesse geltend machen konnte. Dagegen gibt nach wie vor der sog. „qualifizierte Zeitmietvertrag“, bei dem schon bei Vertragsabschluss die Gründe für die vereinbarte Beendigung des Mietverhältnisses schriftlich dargelegt werden müssen. Als Gründe kommen nur in Betracht: Eigenbedarf, die Absicht die Mieträume zu beseitigen oder sie so wesentlich zu verändern bzw. instand zu setzen, dass die Maßnahmen durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden. Schließlich kann auch noch eine vorgesehene anderweitige Vermietung an eine zur Dienstleistung verpflichtete Person als Grund für die Beendigung des Mietvertrages angeführt werden. Beim Gewerberaummietvertrag endet der Zeitmietvertrag mit seinem Ablauf. Besteht zugunsten des Mieters eine Verlängerungsoption und wird sie entsprechend der Vereinbarung geltend gemacht, verlängert sich das Mietverhältnis um den für die Option maßgeblichen Zeitraum. • Kündigung Die Beendigung des Mietverhältnisses durch Kündigung des Vermieters ist bei Wohnraum beschränkt auf das Vorliegen eines berechtigten Interesses. Dies gilt auch im Fall des Todes des Mieters, es sei denn, der verstorbene Mieter war allein stehend. Der Vermieter muss zum Zeitpunkt der Kündigung im Grundbuch als Eigentümer eingetragen sein, es sei denn, er ist Zwischenmieter. Der Mieter kann das Mietverhältnis nach Maßgabe der Vereinbarungen im Mietvertrag kündigen. Ein Sonderkündigungsrecht für Mieter besteht beim preisfreien Wohnraum, wenn der Vermieter ein Mieterhöhungsverlangen zur Vergleichsmiete stellt oder eine Mieterhöhung wegen baulicher Änderungen (Modernisierung) fordert. Die Kündigung bedarf bei Wohnraum stets der Schriftform. Die Kündigungsfrist des Wohnungsmieters beträgt 3 Kalendermonate, wobei die Kündigung spätestens am dritten Werktag des ersten Monats erfolgt sein muss. Eine längere Frist kann nicht vereinbart werden. Vereinbarungen in Mietverträgen, die vor der Mietrechtsreform abgeschlossen wurden und in denen schriftlich festgehalten wurde, dass der Mieter eine bestimmte Kündigungsfrist, die sich nach der Dauer der Mietzeit richtet, einzuhalten hat, gelten auch weiterhin. Dies betrifft alle entsprechend ausgestatteten unbefristeten Mietverträge (Kündigungsfrist für den Mieter bei einer Mietdauer bis 5 Jahre = 3 Monate, bis 8 Jahre = 6 Monate, bis 10 Jahre = 9 Monate und bei einer Mietzeit von mehr als 10 Jahren ein Jahr), die vor dem 1. September 2001 abgeschlossen worden sind (BGH, 18.6.03 - VIII ZR 240, 324, 339 und 355/02). Für Vermieter von Wohnraum bei der ordentlichen Kündigung staffeln sich die Kündigungsfristen wie folgt: Drei Monate bei Mietverhältnissen bis 5 Jahre Dauer, sechs Monate bei Mietverhältnissen zwischen 5 und bis 8 Jahren Dauer, neun Monate bei Mietverhältnissen von über 8 Jahren Dauer. Diese Fristen sind zu Lasten des Mieters nicht abdingbar. Beim Gewerberaum gibt es keinerlei gesetzlichen Kündigungsschutz. Die gesetzliche Kündigungsf ist beträgt ein halbes Jahr. Sie ist abdingbar. • Mietaufhebungsvertrag Die Mietaufhebungsvereinbarung ist angesichts der streng regulierten Kündigungsvorschriften bei Wohnraum ein beliebtes Mittel, um im Kompromisswege eine Beendigung des Mietverhältnisses zu erreichen. In der Regel werden in diesem Zusammenhang Ablösevereinbarungen zwischen Vermieter und Mieter getroffen. Der Mieter kann sich nach einer solchen Vereinbarung nicht mehr auf den Mieterschutz berufen. In tatsächlicher Hinsicht erfolgt die Beendigung des Mietverhältnisses nach Räumung durch Schlüsselübergabe vom Mieter an den Vermieter. Damit wird die Mietsache zurückgegeben. Der Mieter gibt seinen Besitz auf. Die Zurücknahme der Wohnung erfolgt in der Regel in Form der Abnahme. Dabei werden der Zustand im Hinblick auf die zuletzt durchgeführten Schönheitsreparaturen der Wohnung überprüft, sowie die Vollständigkeit des gemieteten Inventars, und die Stände der Wasser-, Strom- Gasverbrauchs- Wärme- und Warmwasserzähler festgestellt. Dies und etwaige Schäden, die nicht auf normale Abnutzung zurückzuführen sind, werden im Abnahmeprotokoll festgehalten, das vom Mieter unterzeichnet wird. Das Abnahmeprotokoll dient damit als Grundlage der privaten Beweissicherung für die spätere Abrechnung der Mietkaution. |
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